Построить новый Мейблтон невозможно без инвестиций застройщиков. В новом кодексе есть преимущества и для них: например, упрощение процедуры получения разрешения на строительство и большая предсказуемость этого процесса. Округ Кобб обещает оперативно решать вопросы по проектам, соответствующим новому кодексу. Пройдут годы, прежде чем новые поколения строительных проектов изменят Мейблтон, но теперь система действует в интересах будущего, которое желают себе жители города.

Мейблтон сегодня

Мейблтон, каким его хотят видеть

Новое видение Мейблтона

Центр Мейблтона (сверху) больше напоминает площадку для технической остановки: разрозненные пункты назначения вдоль скоростного шоссе утопают в газонах и парковках. В 2010 г. местные жители вместе с архитекторами разработали план (внизу) по превращению этой территории в удобное для пешеходов пространство с жилыми домами, магазинами, общественными зданиями и парками, парковками за зданиями, бульваром на участке дороги Флойд-роуд. (© DUANY PLATER-ZYBERK & COMPANY)

Смена правил игры

Как стало очевидно жителям Мейблтона, битва за реновацию пригорода сводится к тому, чтобы убедить застройщиков, что они могут зарабатывать деньги на возведении объектов, которых они избегали десятилетиями.

Поэтому, по мнению Галины Тачиевой, одного изменения градостроительного кодекса недостаточно. Даже когда местные жители и чиновники соглашаются, что формат рассредоточенного города не отвечает целям развития, старая система несется по накатанной, как грузовик с отказавшими тормозами, по инерции и под действием вековых правил, руководств и планов, утвержденных властями штата.

«Развитие пригородов субсидировалось, — объясняет Тачиева. — Теперь нам нужны похожие стимулы для смешанной застройки. Нужно дать такие же шансы тем, кто стремится улучшить уже существующие поселения».

Галина Тачиева при поддержке других активистов движения за реновацию пригородов разработала универсальные «Правила реновации пригорода» как безвозмездный дар чиновникам. Они предлагают руководству штатов и муниципальным властям изменить схему финансирования строительства инфраструктурных объектов, систему налоговых льгот и процедуру получения разрешительных документов, чтобы превратить пустующие торговые центры в компактные районы смешанной застройки было так же просто, как возводить торгово-развлекательные комплексы. Теперь можно быстрее получить разрешения, необходимые для реновации пригорода, и налоговые льготы для тех мест, которые нравятся людям.

Похоже на лакомый кусочек для застройщиков. Так и есть. В капиталистической системе будущее пригородов зависит от них.

Большинство проектов в сфере недвижимости в США контролируется несколькими огромными инвестиционными фондами с Уолл-стрит. Финансистов мало волнуют сложности городской жизни. Их интересуют оборотоспособные товары. Так мне объяснил Кристофер Лейнбергер, специалист по стратегии землепользования и старший научный сотрудник Брукингского института, изучавший этот рынок. Он выяснил, что за последние пару десятилетий объекты недвижимости были рассортированы на основе сегрегационной модели, которую придумали модернисты век назад. Например, в категории «развитие розничной торговли» окажется либо общественный, либо торговый центр, либо торгово-развлекательный комплекс с якорными арендаторами. Все эти объекты финансисты с Уолл-стрит могут проанализировать и оценить даже без посещения стройплощадки и обсуждения пожеланий местных жителей.

«Сегодня кредитные специалисты в банке работают только с одним из этих типов недвижимости. Если вы обратитесь к ним с чем-то другим, скорее всего, вам вежливо укажут на дверь», — пишет Лейнбергер в книге «Выбор урбанизма»[504]. Несмотря на явно безрассудные действия, которые привели к финансовому кризису 2008 г., кредиторы, как правило, избегают сложностей и риска, и их формулы финансирования по сути поддерживают упрощенные и сегрегационные модели застройки. Смешанная застройка требует больше внимания и «ломает шаблоны». По мнению Галины Тачиевой, если не дать инвесторам или кредиторам гарантии стабильности и привлекательную рентабельность, пригороды еще долго не избавятся от «архитектурного наследия» в виде огромных пустующих торговых центров[505].

Ловушка эстетики