1) социально-градостроительные факторы – это достижение нормативных уровней социально-экономического развития в области жилищного и социально-бытового строительства, обеспечение разнообразных типов застройки и надежности работы системы инженерного обеспечения, доступности и разнообразия мест приложения труда и центров культурно-бытового назначения;

2) экономические факторы – это эффективное использование (возможность использования) капитальных вложений, необходимых для реализации проектного решения за счет применения рациональных приемов планировки и застройки, внедрения экономических типов жилых и общественных зданий и обеспечения самоокупаемости капитальных вложений;

3) экологические факторы – это обеспечение благоприятных условий проживания в данном районе. Для этой цели проектами должны быть предусмотрены мероприятия по снижению шума и загазованности от объектов промышленности, автотранспорта, защита от вибрации, электромагнитных излучений и радиации.

Проведенные исследования позволяют сгруппировать территории по характерным особенностям их освоения:

1) площадки со сложными условиями инженерно-технического освоения. Так, например, по площадкам Марьинский парк, Братеево (Москва) предполагается вывоз и свалка с депонированием и рекультивацией;

2) площадки со сложными условиями инженерного обеспечения и транспортного обслуживания, когда они удалены от головных инженерных сооружений и транспортных магистралей и требуется строительство собственных инженерных сооружений и увеличение протяженности подводящих транспортных коммуникаций. К числу таких площадок можно отнести Новоподрезково, Куркино, Южное Бутово (Москва);

3) площадки, требующие вывода крупных объектов различного функционального назначения, как, например, аэродром в Жулебино, промышленно-складские объекты значительной площади в Отрадном, компенсации большого объема сносимого пятиэтажного жилого фонда в Новых Черемушках (Москва);

4) площадки с условиями средней сложности, когда отсутствуют перечисленные выше условия освоения, а мероприятия по выводу объектов различного назначения (перекладка ЛЭП, компенсация и т. д.) не требуют столь значительных затрат. К числу таких объектов можно отнести Ново-Косино, Митино (Москва).

3.2. Экономическая оценка территориальных ресурсов города

Процесс перехода к рыночной экономике, начавшийся в нашей стране в 1992 г., вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение многих десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

Бесплатная передача земли предприятиям в советский период привела к крайне неэффективной системе землепользования. В этой связи характерен пример градостроительных нормативов на участки земли для объектов общественного назначения, основанных только на их вместимости или пропускной способности. В связи с этим производственные предприятия, как и отдельно стоящие общественные здания, например кинотеатры, клубные учреждения, спортивные корпуса и т. п., занимают в городах престижные дорогостоящие земли, взятые с запасом и используемые крайне неэффективно. Низкая интенсивность землепользования распространяется и на жилые массивы послевоенного периода постройки, где между домами часто оставлялись огромные пустыри.

Сравнивая эти характеристики землепользования с зарубежными тенденциями, видим, что доля не только промышленных территорий, но и территорий, занятых общественными зданиями, в городах России в несколько раз превышает аналогичный показатель в экономически развитых странах. Плотность жилой застройки тоже в несколько раз ниже аналогичных зарубежных показателей.

С введением с 25 апреля 1991 г. в действие Земельного кодекса Российской Федерации прекратилась монополия государственной собственности на землю и провозглашено равноправие всех форм собственности на землю: государственной, республиканской, муниципальной, коллективной (совместной) и частной.

Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.