Читаем Экономика города полностью

– универсальность методов и процессов подборки информации;

– доступность при использовании данных различными заинтересованными пользователями, оценщиками, организациями: хозяйственными, управленческими, градостроительными;

– возможность использования данных в специально разработанных компьютерных программах.

Предлагается модель системы паспортных данных, состоящая из четырех основных реестров, включающих в свою очередь самостоятельные регистрационные разделы и приспособленные для расчетов на электронно-вычислительных машинах:

– данные о площади застройки;

– объемно-планировочные показатели жилого фонда;

– данные о планировке квартир;

– данные о степени использования квартир.

Объединение этих данных является комплексной системой организационного решения и программой для учета, хранения и предварительной подготовки данных. В соответствии с поставленной задачей выделяются два основных комплекса:

1) учет данных, хранение и систематизация;

2) предварительная обработка.

К первому комплексу следует отнести:

– документацию учета данных, которая одновременно может служить в качестве ручной картотеки;

– программу для передачи-приема данных других комплексов (и других программ);

– программу для контрольного приема данных и возможных изменений в рамках контрактного регистра.

Ко второму комплексу следует отнести:

– карточку-бланк для предварительной подготовки соответствующих данных (бланк заказов);

– программу для формально-логического контроля над заполнением бланка заказов;

– программу для предварительной заготовки искомых данных из регистров в соответствующей форме.

Потребитель данных (или их заказчик) должен пользоваться только одним из этих комплексов – вторым, а проблему учета и систематизации (первый комплекс) должен решать в процессе работы (например, при планировании предстоящей реконструкции и необходимых затрат).

Таким образом, каждый потребитель (или заказчик) освобожден от необходимости сбора данных, их учета и систематизации. Сведения об этом, необходимые для решения конкретных задач, находятся в соответствующих регистрах системы данных и могут быть извлечены и обработаны как в целом, так и частично в соответствии с решаемой задачей в каждом конкретном случае.

На рисунке 3.1 приведена схема данных, заложенных в картотеку, с четырьмя соответствующими регистрами, а также канал присоединения к другой системе данных.

Систематизированные данные об общей и жилой площади здания, их анализ и взаимосвязь объединены в схему, где указаны три регистра данных о зданиях (общая характеристика здания, характеристика квартир и комнат), и регистр данных о территории городской застройки.

В соответствующих регистрах системы данных аналогично регистру площади застройки закладываются подробные данные о каждой квартире, о каждом жилом помещении этих квартир.

Паспорт, содержащий предложенную систему, основанную на накоплении и анализе полных технических, экономических, качественных и функциональных данных о соответствующей городской территории, жилом фонде, квартирах, позволяет значительно сократить время на поисковые работы при каждом конкретном варианте долгосрочных и краткосрочных прогнозов оценки для реконструкции, модернизации, перепланировки, капитального ремонта или, как вариант, продажи как отдельного здания, так и его части или комплекса зданий.

Рис. 3.1. Схема учета и анализа данных о жилом фонде

Для каждого элемента из программированных данных, а также их групп предусматривается определенное место в специальных регистрах. Точное строение регистров является одним из основных условий надежности данной системы.

Учет данных должен производиться с помощью контрольных таблиц, где в упорядоченной форме группируются данные, характеризующие определенный земельный участок с точки зрения собственности, геометрических параметров, технико-экономических и качественных критериев.

В таблицах суммируются показатели, обобщающие характеристику территории, на которой расположен жилой фонд. Поскольку каждый из введенных в таблицу показателей является однозначным, то возможно лишь принципиальное обобщение разнохарактерных показателей по территориальному признаку.

В системе данных возможны следующие варианты обобщения характеристики территории (рис. 3.2):

1) земельный участок характеризуется по признакам конфигурации в системе определенных координат;

2) тот же участок характеризуется по признакам собственности, соседства с другими участками, функциональных особенностей;

3) тот же участок характеризуется конкретной системой показателей учета, например номер дома, квартиры и т. д.;

4) участок характеризуется комбинацией обобщающих данных.

Рис. 3.2. Показатели учета по территориальным признакам

Оценка площадки как объекта недвижимости – комплексная задача, включающая систему социально-градостроительных, экономических и экологических факторов, в том числе: