Читаем Экономика города полностью

С учетом факторов, приведенных на рис. 3.6, привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности:

Vir = Σ_j A_jr h_ijr,

где A_j – общее количество возможностей удовлетворения потребностей вида r в оцениваемом районе j;

h_ijr – коэффициент, учитывающий влияние времени на передвижение между районами i и j:

где t_ср – средние затраты времени на передвижение;

a – коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей (для трудовых связей а = 2, для культурно-бытовых – 1,9, для рекреационных – 1,8).

Рис. 3.3. Основные факторы, влияющие на эффективность деятельности пользователей городской территории (жилого района и микрорайона), условия и ограничения действия факторов

На основании полученных оценок V определено среднерайонное (среднегородское) значение величины V_сp путем взвешивания «порайонных» оценок:

где N_i, N_{(район) город} – население i-го района и города, тыс. человек.

Средняя величина V_сp необходима для оценки привлекательности каждого района относительно всей территории города и других районов и определяется из соотношения

Оценка привлекательности района для расселения должна определяться для различных видов связей населения с различными объектами (местами приложения труда, городской социальной инфраструктуры). Для комплексной оценки следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате определяется совокупный показатель привлекательности района на рынке недвижимости:

Q_i = λ_жQ^ж + λ_тQ^т + λ_кбQ_кб,

где λ_ж, λ_т, λ_кб – удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные отражают оценку привлекательности территории на основе сопоставления условий связей со среднерайонными (среднегородскими). В результате выявляются секторы рынка, характеризующиеся относительными для данного района условиями привлекательности, выделение которых является информационной основой определения интенсивности освоения данного сектора (территории района, города): определение параметров плотности населения, застройки, жилого фонда, социальной инфраструктуры (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Алгоритмы оценки качества территории по фактору местоположения в плане города

Расчет стартовой цены земельного участка принят по так называемой Московской схеме, позволяющей получить дифференцированную оценку (цифры можно считать условными). Зная участок и номер оценочной зоны Москвы, в которой он расположен, можно рассчитать суммарную величину арендной платы за ряд лет. Полученная величина умножается на 8 коэффициентов, учитывающих следующие факторы:

В результате запись алгоритма оценки территории выглядит следующим образом:

1. Определение ставки аренды участка Z:

Тр₂ = [ECU: hectar]

z = 1…. 69.

2. Вычисление базовой величины оценки R_p0 на суммарную величину арендной платы (например, 12,5-летний срок) для участка Z размером S_i:

R_po = NP_z × S_i × 12,5.

3. Корректировка результата оценки SPR согласно значениям восьми коэффициентов

SPR = R_p0 × K₁ × K₂ ×… K₈.

Так, например, московские офисы, оборудованные по западному стандарту, распределяются следующим образом (рис. 3.4):

Рис. 3.4. М осковские офисы западного стандарта

Сравнительный, проведенный в рамках данной работы анализ информационных структур отечественного и зарубежного рынка недвижимости позволяет выявить общие признаки, определенные отличия и наличие своеобразия отечественного сектора рынка недвижимости (рис. 3.5). К ним следует отнести:

– общие признаки, продиктованные достаточной общностью на жилые и нежилые объекты и отдельные близкие фрагменты второго уровня – офисные и торговые объекты;

– определенные отличия, продиктованные историческими традициями и сложившимся в силу социально-экономических тенденций образом жизни: в западных странах считается лучшим иметь свой дом в пригороде, в нашей стране – иметь квартиру в городе и второй летний дом за городом;

– своеобразие отечественного сектора рынка недвижимости, характеризующегося рынком незавершенного строительства, возникшего в период централизованного механизма финансирования жилья и остаточного метода финансирования строительства объектов общественного назначения.

Рис. 3.5. Жизненный цикл развивающегося рынка и стратегия в области недвижимости