Читаем Экономика города полностью

По мнению специалистов Агентства США по международному развитию, «Правовое зонирование города» – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Однако эти формулировки отражают лишь результативную часть названного документа. По мнению российских исследователей (канд. экон. наук Т.Н. Чистякова, директора научно-исследовательского центра «Экоград», Санкт-Петербург), «Правовое зонирование городских земель» – это прежде всего план-карта с разделением территории на зоны с установленными границами и регламентом градостроительных, земельных отношений и природоохранных мероприятий. В соответствии с предложениями санкт-петербургских ученых зонирование должно включать несколько оценочных карт:

– комплексное экономическое зонирование – комплексный анализ территории (экологический, историко-архитектурный, функционально-планировочный, инженерно-транспортный, социальный и экономический), с учетом которого на современном плане выделяются макрозоны по ценности среды (с применением стоимостных и балльных оценок); используется для расчета базовых ставок арендной платы и земельного налога;

– градостроительное зонирование – учитывает инженерно-геологические, природно-ландшафтные и другие ограничения, определяет режим градостроительной деятельности в охранных зонах, устанавливает перспективы территориального развития города и виды функционального использования территории;

– рентное (рыночное) зонирование – более детальный анализ территории с учетом развития рынка недвижимости и коммерческого использования отдельных участков. При рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Предлагаемое современными авторами зонирование территории города зависит от размера городской территории и разнообразия среды. Так, например, в Калининграде таких зон получено 438, в Ижевске – 119, в Соликамске – 86, в Сургуте – 156. Во всех случаях при рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Метод территориального зонирования (или создания реестра данных территории города) не является новым ни для мировой, ни для отечественной практики. Метод системного объединения градостроительных и технико-экономических показателей широко использовался в 1970-х гг. в практике ФРГ, где планы десятков городов разной величины накладывались на условную сетку, в координатах которой рассматривался достаточно широкий набор градостроительных, социальных и экономических показателей; в 1980-х гг. этот метод нашел развитие в работах московских ученых (ЦНИИЭП градостроительства, ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева и др.). Однако здесь предложения ученых не получили практического воплощения, главным образом из-за их дороговизны. В середине 1990-х гг. этот метод нашел частичное применение в работах московских экономистов (д-р. экон. наук А.Н. Кириллова и др.) при разработке базовых документов для паспортизации жилого фонда.

Вступивший в силу с 7 мая 1998 г. Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон от 11 ноября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», подкрепленный современными нормативными актами, обусловили необходимость разработки научно обоснованной методологии оценки земли современного развивающегося города. Ретроспективный анализ методов оценки земли в городах России начиная с 1917 г. позволяет проследить эволюцию усиления актуальности этой проблемы, рассматривая четыре основных этапа ее исторического развития:

1) 1917–1968 гг. – принцип практически бесконтрольного и бесплатного пользования землей;

2) 1968–1988 гг. – принцип регулирования земельных отношений на основе Земельного кодекса (1968), по которому землепользование несколько упорядочивалось посредством создания системы земельных кадастров;

3) 1988–1991 гг. – переход к регулированию земельных отношений на основе Закона СССР «О государственном предприятии (объединении)», утвердившего принцип хозрасчета;

4) начиная с 1991 г. – современный этап, обеспечивающий реализацию Закона о плате за землю.

На протяжении первых трех периодов главным принципом законодательства оставалось бесплатное владение землей, что приводило к значительным издержкам в хозяйственной и финансовой системе и в значительной степени повлияло на решение градостроительных задач. Например, доказанная в свое время экономичность пятиэтажек могла получиться только в условиях, когда не принималась в расчет стоимость земли, зачастую в весьма престижных районах города.

Реализация Закона о плате за землю дает возможность, в частности, решить следующие экономические и градостроительные задачи:

– целесообразное эффективное использование земельных ресурсов в отличие от современного бесхозяйственного;

– получение предприятиями необходимых земельных отводов в отличие от тех, что получаются на основе градостроительного СНиПа, намного превышающих их потребность;

– сохранение, а не отчуждение ценных ландшафтов под промышленное освоение;