Читаем Экономика города полностью

– продажа и аренда квартир;

– жилых домов, дач, гаражей, нежилых помещений;

– продажа незастроенных земельных участков преимущественно для индивидуального жилищного строительства.

При разработке методики учитывалось, что оценка кадастровой стоимости земли является массовой оценкой земельных участков.

Кадастровая стоимость земли – административно регулируемая стоимость, установленная в соответствии с рыночной стоимостью. Выделяются два аспекта административного регулирования:

– регламентация соотношения кадастровой и рыночной стоимости земли;

– регламентация процедуры сделки.

Расчет нормативной стоимости земли является промежуточным этапом определения кадастровой стоимости земли, нормативная стоимость земли рассматривается как средняя рыночная стоимость земли по оценочным зонам, скорректированная с учетом коэффициентов административного регулирования.

Кадастровая стоимость – стоимость конкретных земельных участков, является базой их налогообложения. Кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в пределах оценочной зоны, определяется путем умножения средней рыночной стоимости земли по зоне на поправочные коэффициенты, учитывающие особенности участков.

Процедура расчета кадастровой стоимости земли включает следующие этапы:

– формирование информационной базы кадастровой оценки земель;

– предварительное оценочное зонирование территории по функциональному использованию, характеру застройки, градостроительной ситуации;

– классификация жилой застройки по типам, определение ее восстановительной стоимости;

– определение показателей рыночной и нормативной стоимости земель по оценочным зонам;

– уточнение оценочного зонирования по критерию одинаковой стоимости земельных участков;

– определение средней рыночной и нормативной стоимости земли по оценочным зонам для жилой застройки (базовой стоимости земель);

– расчет стоимости поправочных коэффициентов к показателям базовой стоимости земель по оценочным зонам для земель различного целевого назначения;

– расчет системы поправочных коэффициентов к показателям стоимости земель по оценочным зонам, отражающих влияние на стоимость земли качественных характеристик земельных участков;

– определение показателей кадастровой стоимости земельных участков.

При том что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, в настоящее время она обеспечивает более 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.

В городах экономически развитых стран земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.

Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от:

– величины города;

– специфики его градообразующей базы;

– социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический центр, научный центр, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.).

Эти различия могут быть значительны не только в границах города, но и отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, градостроительного, промышленного, социально-экономического и т. п. потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах.

В общем виде задача экономической оценки заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости.

При этом влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.

К объективным факторам относятся все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект: внедрение новой техники и технологии, уровень организации труда и т. п.

Субъективные факторы квалифицируются как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов:

– ограниченные в своем проявлении;

– невоспроизводимые свободно.

Обе группы факторов рассматриваются как взаимосвязанные и сопряженные (т. е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов:

– территории;

– объектов размещения.

В зависимости от особенностей территории количество и состав оценочных показателей меняется, и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом.

Механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных:

– градообразующего;