Читаем Правоведение полностью

Договор аренды, как правило, заключается в письменной форме. Устно могут быть заключены договоры аренды только между гражданами на срок не более одного года (ст. 609 ГК). Аренда недвижимости требует государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных законом. Несоблюдение требуемой формы договора обычно влечет его недействительность (ст. 651, 658 ГК).

Обязательным условием договора является точное определение объекта аренды – все необходимые данные об имуществе, переданном в аренду. В противном случае договор не считается заключенным.

Договор аренды, как правило, срочный. Однако законодательство не относит срок к обязательным условиям договора. Если срок договора не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае не обеспечивается стабильность договорных отношений, поскольку договор может быть прекращен по инициативе любой стороны в любое время с предупреждением другой стороны за месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (ст. 610 ГК). Поэтому, если стороны заинтересованы в устойчивости договорных отношений, желательно заключать срочные договоры, тем более что по общему правилу арендатор, при условии добросовестного выполнения своих обязанностей, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК).

Возможно заключение договора аренды с последующим выкупом арендованного имущества. В этих случаях имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения этого срока при условии внесения арендатором всей выкупной цены (ст. 624 ГК). Однако законом установлены случаи запрещения выкупа определенных объектов (составляющих исключительную собственность государства, находящихся под охраной государства, например памятников истории, культуры, архитектуры и т. д.).

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендованного имущества во владение и пользование либо в пользование арендатору (ст. 611 ГК). При этом имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. д.), если иное не предусмотрено договором.

Обязанностями арендатора являются: использование имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК); внесение арендной платы; при прекращении договора возврат арендованного имущества в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии со ст. 616 ГК. Если иное не предусмотрено законом или договором, то арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В договоре стороны могут иначе распределить эти обязанности.

Особо регулируется в законодательстве вопрос о праве арендатора на возмещение расходов, связанных с улучшением арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми от арендованного имущества без причинения ему вреда, а бывают неотделимыми без причинения вреда имуществу, например облицовка стен кафелем; перепланировка помещения и т. д. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью и могут быть изъяты по окончании договора аренды. При неотделимых улучшениях вопрос решается следующим образом. Если улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором.

Если улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению арендатору, если иное не предусмотрено договором либо законом. Любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

Законодательство допускает возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон, но только в судебном порядке и при существенном нарушении другой стороной обязанностей, вытекающих из договора(ст. 619, 620 ГК). Так, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта, если в силу договора или закона эта обязанность лежит на арендаторе.