Обязательными условиями договора являются полные данные о предмете договора и цена. Статья 561 ГК устанавливает повышенные требования к определению предмета договора и цены. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание покупателю передаточного акта являются обязанностью продавца и осуществляются за его счет. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК). А право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК). Значит, в силу закона переход риска случайной гибели или порчи имущества не совпадает с моментом перехода права собственности.

Глава 9. Договор аренды

9.1. Общие положения об аренде

Правовое регулирование договора аренды осуществляется гл. 34 ГК (ст. 606–670) и рядом других нормативных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды в современный период является одним из важнейших хозяйственных договоров. Его значение обусловливается несколькими факторами. Прежде всего обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Кроме того, сдача в аренду имущества является одним из источников доходов собственника от использования объектов своей собственности. С другой стороны, возможность взять имущество в аренду освобождает субъектов от необходимости приобретения соответствующих объектов в собственность.

Юридическая сущность договора аренды заключается в том, что имущество передается во временное владение и пользование, либо только в пользование, когда имущество остается у арендодателя. Правомочиями по распоряжению арендованным имуществом (например, по сдаче имущества в субаренду) арендатор, как правило, обладает только с согласия собственника, если иное не установлено законом.

Сфера применения договора аренды очень широка. В законодательстве в связи с этим предусмотрен целый ряд разновидностей этого договора: прокат; аренда транспортных средств; аренда здания или сооружения; аренда предприятия; финансовая аренда (лизинг). На все эти разновидности распространяются общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК). Особенности отдельных его разновидностей определены в соответствующих параграфах гл. 34 ГК.

Субъектами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В соответствии со ст. 608 ГК арендодателями могут быть собственники имущества, т. е. граждане и негосударственные юридические лица, а также государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Государственные юридические лица могут быть арендодателями только с разрешения собственника или в случаях, предусмотренных законодательством. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия в соответствии с законом могут сдавать в аренду только движимое имущество. Арендодателями в отношении недвижимого имущества они могут быть только с разрешения собственника.

Круг арендаторов практически законом не ограничен. Ограничения имеются лишь для отдельных разновидностей договора аренды.

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования (предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. д.). Законодательно определены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Так, объектами договора финансовой аренды (лизинга) не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК); объектами договора проката – недвижимое имущество (ст. 626 ГК) и т. д.

Договор аренды всегда возмездный. Если имущество передается во временное пользование безвозмездно, это будет договор безвозмездного пользования имуществом, регулируемый гл. 36 ГК. За пользование имуществом арендатор вносит арендную плату, как правило, в денежной форме. Однако арендная плата может осуществляться в иных формах: в предоставлении арендодателю определенных услуг; в передаче арендодателю установленной договором доли прибыли от использования арендованного имущества; в возложении на арендатора обязанности и затрат по улучшению или восстановлению объектов аренды и т. д. (ст. 614 ГК).