Читаем Правоведение полностью

Законодательством определен порядок передачи объекта недвижимости покупателю (ст. 556 ГК). Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается выполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче.

Поскольку момент перехода права собственности к покупателю (момент государственной регистрации), как правило, не совпадает с передачей объекта, возникает вопрос о моменте перехода риска случайной гибели или порчи объекта к приобретателю. Поскольку в законе применительно к рассматриваемому договору этот вопрос специально не урегулирован, следует признать, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК риск случайной гибели или порчи недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Специфика рассматриваемого договора состоит в том, что объекты недвижимости в большинстве случаев прочно связаны с землей, расположены на соответствующем земельном участке. Поэтому ст. 552 ГК предусматривает, что при продаже здания, строения или другой недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, к покупателю переходит право собственности либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, на которых им пользовался продавец.

8.8. Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятий регулируется § 8 гл. 30 ГК (ст. 559566). На этот договор распространяются правила § 7 гл. 30 ГК, регулирующие продажу недвижимости, за исключением положений, содержащихся в § 8 гл. 30 ГК (п. 2 ст. 549 ГК). Порядок продажи государственных и муниципальных предприятий регулируется Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (ред. от 18.06.2005 г.).

В гражданском праве понятие «предприятие» употребляется в двух значениях. Предприятие является субъектом гражданского права – юридическим лицом и объектом гражданских прав – объектом договоров купли-продажи, аренды (ст. 132 ГК). Во втором значении предприятие определяется как обособленный имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности. В этом значении и рассматривается предприятие как объект договора купли-продажи.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью) (ст. 559 ГК).

Поскольку предприятие выступает как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, круг субъектов этого договора ограничен. Продавцами могут выступать собственники предприятия – негосударственные коммерческие юридические лица и граждане-предприниматели. При приватизации государственных предприятий собственниками продаваемых предприятий являются государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Покупатели в договоре купли-продажи предприятий – негосударственные юридические лица, граждане-предприниматели, государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектом договора может быть предприятие как единый имущественный комплекс либо часть предприятия (имущество, закрепленное за производством, цехом, филиалом, если оно представляет собой единый комплекс, пригодный для осуществления предпринимательской деятельности). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, фирменное наименование и т. д. (ст. 132 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным приложением документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК (акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора и др.). Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации(ст. 560 ГК).