Читаем Эксперт № 02 (2013) полностью

Вариант четвертый — промзоны. Они представляют собой анахронизм в теле постиндустриального мегаполиса, и по ним было бы весьма удобно провести хайвеи. Пройдя вдали от жилых домов, они не мешали бы людям. Беда в том, что промышленные предприятия приватизированы и имеют собственников. Выкуп этой земли обходится городу очень дорого. «Десять километров автодороги через промзону обошлись городу в два миллиарда долларов. А нужно сто километров! У города нет таких денег», — заметил на форуме заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин .

Сегодня столичное правительство прорабатывает новую схему: собственники предприятий отказываются от части земли, на которой будут построены новые дороги, а взамен получают возможность застроить оставшуюся территорию. Потенциально схема может быть весьма интересной для девелоперов, однако она весьма трудна с точки зрения управления. Предстоит договариваться с десятками собственников, только период согласований до начала строительства может исчисляться годами. Возможно, первой дорогой такого типа станет южный дублер Кутузовского проспекта, который должен пройти по промзонам, связав центр города со Сколковым.

В целом же основной ресурс для новых дорог — это территории вдоль железных дорог и промзоны. Но чтобы его задействовать, предстоит найти нужные алгоритмы работы и научиться работать с местными жителями.

Перекуем заводы в офисы и жилье

Промзоны сегодня представляют собой и главный резерв для развития города в целом. В Нью-Йорке и крупных городах Западной Европы процесс редевелопмента промышленных зон начался в 1970-е, теперь на этот путь должна вступить и Москва. Промышленные территории занимают 17–20% всей территории столицы — 20–22 тыс. га. Только на них можно было бы кроме транспортной инфраструктуры возвести огромное количество недвижимости. Год назад на форуме иностранные эксперты убеждали, что без расширения столицы резерва промзон хватит на десятилетия развития.

Сегодня промышленные территории Москвы представляют собой серую зону, где неизвестно, что происходит. Большинство предприятий давно не функционируют как заводы и не выпускают продукцию. В них располагаются автомастерские, склады, офисы. Часть предприятий простаивает пустой. Большинство владельцев рассматривают завод только как недвижимый актив, как землю, обладающую потенциалом для дальнейшей застройки.

Какие у города есть рычаги для воздействия на промышленные предприятия? По мнению руководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексея Комиссарова , их почти нет. «У города только два рычага: отмена льгот по аренде земли, которые есть у промпредприятий, и экологические платежи за загрязнение среды», — рассказал чиновник «Эксперту». Посредством давления через экологические платежи в этом году был закрыт цементный элеватор в районе Южного порта. Заместитель мэра по экономической политике Андрей Шаронов назвал еще один механизм воздействия на владельцев промпредприятий — штрафы за нецелевое использование. Однако на практике эта мера не применяется.

Трансформируемые промышленные территории можно пересчитать по пальцам. Некоторые предприятия снесены, на их месте возникли панельные районы. Отдельные заводы реконструированы и превращены в современные деловые центры, например проект «Станиславского, 11». Однако беда всех таких проектов в их ограниченности: трансформируется лишь одно предприятие, без всякой связи с окружающими.

Завод ЗИЛ с территорией в 450 га — главный столичный проект редевелопмента промышленных зон

Фото: Олег Сердечников

На ряде предприятий возникли интересные креативные кластеры (Винзавод, Artplay, «Арма», «Красный Октябрь», «Флакон»). Там расположились выставочные залы и галереи, а офисы арендуют компании, связанные с искусством, медиа, архитектурой, дизайном, образованием. Сегодня эти арт-кластеры чуть ли не самые живые места Москвы: здесь проходят лучшие выставки, лекции, театральные премьеры.

Винзавод и Artplay продвигают и концепцию арт-квартала в Сыромятниках, в районе Курского вокзала. «Мы облагородили пространство в собственных границах и теперь хотим, чтобы и вокруг нас было красиво и современно», — говорит руководитель Artplay Сергей Десятов . Концепцию арт-квартала как района музеев и галерей, образовательных заведений, шоу-румов и ресторанов поддержало несколько членов правительства Москвы. Если программа получит официальную поддержку и в ней будут участвовать и другие владельцы предприятий в Сыромятниках, то Москва может получить оригинальный район креативной индустрии и новую схему ревитализации промышленных зон.