Читаем Экономика города полностью

Классификация землепользования в городе – важная первая ступень в понимании пространственной городской структуры. Изменения в земельной инвентаризации зависят от четырех параметров:

1) субурбанизации, т. е. разрастания пригородов в результате конверсии прилежащих сельских земель в городские;

2) обновления городских кварталов, в основном центральных;

3) строительства инфраструктурных и прочих общественных объектов;

4) роста или, наоборот, сворачивания образований, содержащих специализированные функции (перестройка зданий под парковочные площади, расширение больниц, парков и аэропортов).

Инвентаризация землепользования включает идентификацию важнейших экономических функций, объединенных в широкие категории землепользования:

– коммерческого;

– промышленного;

– жилищного.

В американском городе около двух третей земли находится в частной собственности, остальные же отведены под улицы либо находятся в общественном пользовании.

Главный вопрос для земельной и городской жилищной политики в США – сможет ли она в условиях неравномерного развития городской среды наряду с частным сектором обеспечить жилье и необходимую инфраструктуру по доступным ценам и в удобных местах.

Фундаментальный вопрос для землепользования: как новая технология будет влиять на городское развитие и можно ли предугадать это влияние. Автоматизация конторской деятельности, например, может значительно изменить территориальную структуру города.

Земля становится основным компонентом в издержках жилищного строительства. Так, например, в районах США с быстро растущим населением (Калифорния, Флорида, Колорадо) доля затрат на землю в общей стоимости жилья достигает 40 %, а в ограниченном рынке (Манхэттен) этот показатель колеблется от 60 до 70 %.

В США существует несколько видов планов, регламентирующих землепользование в городах.

Генеральный план представляет наиболее детальную проработку территориально-планировочной структуры городов от индивидуальных участков до крупного района.

Расширенный план включает в себя дополнительно к территориально-планировочной структуре города еще и правовые и экономические основы городского землепользования.

Перспективный план представляет собой лишь перечень целей и предпочтений местной власти в развитии города и не содержит карт территориальной структуры.

Секторный план не относится к городу в целом и применяется для отдельных районов и секторов.

Межевой план – это документ, в котором указано, как должны быть разделены в городе незастроенные земли.

Кодировка домов устанавливает строительные нормативы для каждого здания в городе.

Программа совершенствования городской инфраструктуры – этот документ обычно описывает возможные шаги по улучшению инфраструктуры в городе за определенное время.

Изменения в карте зонирования проводятся специальным местным советом города. В особых случаях проводится референдум, но окончательное решение остается за советом.

Первые попытки официального управления зонированием Нью-Йорк Сити были предприняты в конце XIX в. в ответ на гипертрофированный рост строительства на Манхэттене. Частые изменения в зонировании территории приводят к явлению, получившему в США название «пятнистое зонирование». Специалисты выделяют следующие концепции зонирования.

1. Участки, запланированные для застройки. Это – облегченный вид зонирования. Застройщик не скован различного рода ограничениями и нормативами, кроме местоположения участка, отведенного для застройки. Такой вид зонирования приносит большие выгоды для застройщика, но город не получает ничего, кроме проблем.

2. Кластерное зонирование. Это уникальный вид зонирования, в основе которого лежит норматив, взятый не из экономической, социальной или строительной сферы, а из представлений о компактном расселении людей в пространстве. Цель этого вида зонирования – сохранить больше открытого пространства для жилой застройки посредством создания ее кластерных (гроздевых) анклавов.

3. Зонирования для смешанного землепользования. Здесь речь идет о совместном жилом и коммерческом использовании той или иной территории города. Такое зонирование разрешает совмещение в одном здании конторы, магазина и жилища.

4. Стимуляционное зонирование – предоставляет частным строительным компаниям льготы в обмен на обеспечение общественно необходимых построек в городе.

5. Зонирование плотности – традиционный контроль за высотой зданий, величиной участка, покрытием участка, размером, количеством этажей и зданий и пр.

6. Условное зонирование – указывает разрешенные виды использования в случае следования определенным правилам.

7. Плавающее зонирование – устанавливает контроль за каждым типом застройки (жилье, магазины), но не выбирает места для строительства (особенно полезно для новых районов).

8. Ударное зонирование – соотносит спрос на землепользование с возможностями и следствиями изменений.