Перспектива дальнейшего роста ставок по кредитам всерьез беспокоит многих участников рынка. «Разумна и оправданна ставка, превышающая инфляцию на 1,5–2 процента. Сегодня инфляция 6,5 процента, а ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке — 12–13 процентов годовых. Это ненормально! Покупатели сегодня хорошо информированы и прекрасно это понимают. Ставка, превышающая 12,5 процента годовых, является неким психологическим барьером, при достижении которого спрос резко падает», — замечает президент краснодарской компании «Девелопмент Юг» Сергей Иванов . Не случайно еще в ноябре многие столичные и региональные застройщики стали предлагать покупателям квартир 10–15-процентные скидки в рамках предновогодних акций.

Стоит заметить, что неоправданно дорогая ипотека — один из факторов, сдерживающих качественное развитие рынка недвижимости. Сегодня подавляющее большинство транзакций на нем — это сделки, связанные с покупкой первого жилья молодыми семьями. Главный мотивирующий фактор для них — минимальный бюджет покупки, а не комфорт жилой среды и инфраструктурные опции. «Например, на подмосковном рынке экспонируется несколько объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики, и на экологию района. Тем не менее эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене», — замечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая .

Между тем в крупных российских городах накоплен колоссальный спрос на улучшение жилищных условий, прежде всего со стороны домохозяйств, проживающих в жилом фонде советского образца. И это реальный резерв для расширения оборотов рынка недвижимости. Однако пока у большинства семей не возникает стимулов к продаже старого жилья с одновременной покупкой в кредит новой, более качественной и просторной квартиры — как из-за дорогой ипотеки, так и из-за низкого качества рыночного предложения. Качественные сдвиги в структуре спроса и предложения возможны лишь тогда, когда будут удовлетворены первичные потребности в жилье. Однако пока трудно предугадать, когда рынок войдет в новую фазу развития.         

График 1

Темпы роста цен на жилье сопоставимы с инфляцией

График 2

Растущие процентные ставки могут охладить рынок ипотечного кредитования и спрос на жилье

График 3

К концу прошлого года прирост продаж автомобилей в России резко упал

График 4

Темпы роста розничной торговли замедлились

Моральное право на кредиты

Анастасия Матвеева

В большинстве компаний финансовый менеджмент действует в парадигме 1970-х годов. Это мешает им правильно оценить собственную финансовую состоятельность и потенциал роста

Декан Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Елена Лобанова

Фото: Алексей Майшев

Отечественные компании реального сектора существуют в условиях дорогого кредита, что, с общепризнанной точки зрения, сдерживает их рост. Но, может быть, у них все же есть резервы для маневра, например в области финансового менеджмента? Об этом «Эксперт» решил поговорить с деканом Высшей школы финансов и менеджмента РАНХ и ГС при президенте РФ Еленой Лобановой .

—Насколькосвободночувствуетсебяпроизводственныйбизнесвуправлениифинансами?

— Производственные компании создаются теми, кто больше знает и печется об основах дела, нежели о финансах. Они все амбициозны и агрессивно завоевывают рынок. Конечно, очень важно верить в свое дело, понимать его, любить. Но из-за плохого знания финансов многие предприниматели живут иллюзиями. Мои слушатели, когда я спрашиваю, за счет каких источников они будут развиваться в фазе роста, всегда отвечают: за счет кредитов. Они уверены, что банковские кредиты — единственно возможный источник для расширенного воспроизводства или развития. Но для России характерны условия высоких деловых рисков, и их следует снижать взвешенной финансовой политикой, а заимствования эти риски только удваивают. И компании тянут на себе удвоенные риски до тех пор, пока не наступает кризис. А он в условиях циклического развития наступает регулярно, он не является аномалией в развитии.

Прежде чем брать кредиты, нужно получить на это моральное право. А оно определяется реальными экономическими условиями, без соблюдения которых кредитование чаще всего приводит к очень серьезным проблемам. Правда, существует точка зрения, что заемный капитал дешевле, потому что проценты уменьшают налогооблагаемую базу, дают так называемый налоговый эффект — tax shield. Но совсем недавно специалисты известной школы менеджмента INSEAD, что во Франции, заявили, что это иллюзия, потому что в противовес этой дешевизне стоят риски банкротства. А за рисками банкротства — поглощение и разрушение того, с чего начинается этот производственный процесс. Поэтому мне всегда хочется крикнуть: «Ребята, дорогие, вы сначала подумайте о своих детях, карьере, прежде чем брать кредит!» Роберт Хиггинс назвал кредит «хорошим другом в солнечную погоду». Но у всех словно пелена какая-то.