Читаем Экономика города полностью

– ограниченные в своем проявлении;

– невоспроизводимые свободно.

Таким образом, можно заметить, что выделенная экономическая категория по своей природе близка к широко используемому отечественной и зарубежной литературе понятию «факторы размещения» в его общеупотребительной трактовке – территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов могут рассматриваться как взаимосвязанные (т. е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: территории; объектов размещения.

В то же время между ними существуют определенные различия, проявляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту (рис. 3.8). Факторы размещения формируют входные потоки связи и выходные (рентные), или, иными словами, «к объекту» и «от объекта». Вся совокупность факторов, определяющих качество территории, может быть объединена в две группы:

1) природные свойства территории: климатические условия, геологическое строение, характер рельефа, гидрологические особенности;

2) социально-экономические условия.

Рис. 3.8. Классификация территориальных рентных факторов

В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется, и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей и их генерализации по мере перехода от крупного масштаба к более мелкому. Это можно объяснить тем, что при оценке более пространных участков происходит нивелирование действия многих объективных факторов.

Теоретически рыночная цена участка городской земли может быть определена следующим образом:

где Y – рыночная стоимость земельного участка;

D – ежегодный доход (рента);

i – ставка процента.

Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро– и микроуровнях: конъюнктуры спроса и предложения, норм долгосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике специалисты по оценке земли, как правило, не применяют формально-расчетные методы, и цены участков определяются в результате анализа рыночной ситуации.

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, – экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Использование методов косвенной оценки (по ценам квартир и нежилых помещений), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

В практике оценки территории возникает большой круг вопросов, решение которых требует абсолютной оценки территориального потенциала. Это важно как с точки зрения оценки территории недвижимости на современном земельном рынке, так и с точки зрения возможного изменения функционального использования участка в результате сноса и нового строительства на высвобожденных территориях.

Одним из решающих факторов стабильности функционального использования территории являются аккумулируемые ею затраты общественного труда в локально закрепленной форме. Однако, по нашему мнению, это утверждение справедливо только при оценке стабильности не вообще как некоей данности, а лишь на определенный период «морального износа» территории, о чем свидетельствуют периодические изменения стоимости участков земли многих городов, связанные, например, с изменениями экологической ситуации, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, благоустройством территории. Поэтому можно согласиться с предположением некоторых экономистов, что степень возможной трансформации территории обратно пропорциональна плотности немобильных фондов, но при этом зафиксировать также прямую пропорциональность с действующими, проектными или прогнозируемыми условиям использования (развития) потенциала территории.

В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалл, Херд, Хейт и др.) отмечается, что в основе платы за землю лежит городская земельная рента, получаемая как налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на продвижение до основных центров деятельности.