До недавнего времени в городах существовало разделение территории на зоны с разной этажностью застройки – строительное зонирование: зона многоэтажной застройки в пять этажей и более; зона 2– 3-этажной застройки; зона 1—2-этажной застройки с приусадебными участками. Однако технико-экономические расчеты доказывают преимущество смешанной застройки с точки зрения затрат на строительство, инженерное оборудование и благоустройство. В настоящее время смешанная застройка зданиями различной этажности применяется довольно широко. Таким образом можно создать более выразительные и разнообразные ансамбли, чем при одноэтажной застройке. Смешанная застройка придает индивидуальность, обогащает силуэт и пространственную организацию жилых районов и позволяет выгодно использовать сложный рельеф, выявить интересные особенности ландшафта. Лучшим соотношением высот зданий повышенной этажности к низким в смешанной застройке является 1:3 или 1:2. Тогда здания большой этажности приобретают роль акцентов в композиции групп жилых домов и микрорайонов.

2.5. Жилые кварталы и микрорайоны

Жилые кварталы, как правило, небольших размеров соседствуют с плотной сетью улиц и магистралей. При поквартальной застройке отсутствует функциональное зонирование внутренних территорий, все взаимосвязи культурно-бытового характера подчинены архитектурно-конструктивному решению зданий. При таком положении не всегда близко к жилым домам располагались школы, детские сады-ясли. Детям приходилось преодолевать улицы с напряженным движением транспорта. Недостаточное внимание уделялось предприятиям обслуживания.

Требованиям современности больше отвечают микрорайоны. Они представляют собой единый ансамбль жилых и общественных зданий, связанных между собой архитектурно-планировочным решением. Основа композиции жилой среды – группа жилых домов. Жилая группа создает замкнутое озелененное пространство, хорошо связанное с остальной территорией микрорайона. В состав микрорайона входит несколько групп жилых домов с детскими учреждениями и блоками первичного обслуживания. В нем имеется общественный центр – ядро композиции. Микрорайон по сравнению с кварталом больше удовлетворяет требованиям правильной организации бытовых процессов, инсоляции зданий и территорий, проветриванию, защиты от шума и пыли; допускает функциональное зонирование, позволяющее четко организовать структуру пространства. Он значительно больше квартала.

В крупнейших городах имеется тенденция к строительству детских дошкольных и школьных учреждений увеличенной вместимости, детских комбинатов до 12 групп, школ до 66 классов. При этом становится целесообразным объединение в межмагистральных пространствах нескольких микрорайонов в градостроительные комплексы, составленные на основе зоны обслуживания одной школы.

При реконструкции старых районов с поквартальной застройкой градостроители объединяют и разуплотняют поквартальную застройку, создают за счет улиц бульвары для пешеходного движения, улучшают систему обслуживания.

Оценить совершенство застройки, рассчитать необходимое количество учреждений обслуживания, детских яслей-садов, школ, внутримикрорайонных территорий помогают технико-экономические показатели жилой застройки. Жилая часть квартала или микрорайона определяется как территория только под жилыми домами. Это разность площади территории всего микрорайона и площадей микрорайонных садов, физкультурных площадок, участков школ, детских яслей-садов, зданий культурно-просветительных и коммунально-хозяйственных учреждений.

Плотность (процент) жилой застройки «брутто» – отношение площади территории, непосредственно занятой застройкой, ко всей площади территории квартала или микрорайона. Селитебная плотность населения (человек/га) – число жителей на 1 га селитебной территории. Она определяется отношением численности всего населения селитебной зоны к ее площади. В отличие от предыдущих показателей селитебная плотность населения характеризует не отдельный квартал или микрорайон, а район или город в целом. Эти технико-экономические показатели взаимосвязаны следующим соотношением:

где п – плотность населения микрорайона «нетто»;

Р – плотность жилого фонда «нетто»;

р – средняя жилая обеспеченность (норма жилой площади на одного жителя).

Плотность застройки современных городов колеблется от 17 до 27 %. Для сравнения надо сказать, что в дореволюционной России в районах многоэтажной застройки плотность ее доходила до 85 %. Это было обусловлено высокой стоимостью городских земель, владельцы которых стремились извлечь большую прибыль и использовали уплотненную застройку.